在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。本文试就房地产强制执行的有关法律问题进行探讨。

一、房地产执行时确定财产归属的几种情况

在执行房地产时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1.对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。2.未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3.对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4.登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5.被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6.以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

二、关于对房地产投资权益的执行

房地产投资采取合作建房的形式较多，合作建房一般采用两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产分成。笔者将两种形式下的房地产投资权益如何执行及其理由分别予以阐述：

（一）以项目公司的形式合作建房的

若项目公司为被执行人，则所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行，若项目公司的股东为被执行人时，一般不能直接执行项目公司所开发的房地产。理由是：

1.股东对项目公司享有的投资权益与项目公司开发的房屋是两个相离的财产集合。股东的投资权益独立地属于股东所有，项目公司开发的房地产的所有权利为项目公司独立所有。

2.股东对项目公司享有的投资权益在一般条件下不具有有形财产的形态，而是以一种无形的权利形态出现的。这种权利具体体现在其对项目公司的收益、决策、管理、分配等行为上。因此，把房地产投资权益直接等同于具体的房地产实物是错误的。

在执行被执行人在项目公司享有的投资权益时，首先要对项目公司的经营状况尤其是赢利情况进行调查和审查，确认项目公司是否赢利及赢利的多少；其次，应查明赢利是否已经支付；再次，区别不同的情况作出处理。有收益且未支付的，法院应裁定冻结其收益，并向项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益支付给被执行人。被执行人对项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。被执行人的房地产投资权益具有财产价值且可以依法转让，法院可以依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《规定》）第五十四条，通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的房地产投资权益时，应当同时向工商行政管理部门和项目公司以及项目公司的其他股东发出协助执行通知书，明确规定各自的协助义务，如有违反而造成投资权益流失的，依法追究其相应的赔偿责任。

（二）以合作开发项目合同的形式合作建房的

若项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：

1.投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的最终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。

2.投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化而会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求项目所有人依合同的约定给付利润或价值相当的房屋，亦即被执行人对项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照《规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行；对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照未到期债权的执行来办理：即向项目所有人发出协助执行通知书，禁止项目所有人在到期后向被执行人支付，待到期后，再发出履行通知要求项目所有人直接向申请执行人履行。

三、关于对预售商品房的执行

预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：

1.如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。

2.如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。

3.购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。

4.购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。                                                四、关于对涉及第三人权利的房地产的执行

在市场经济条件下，房地产的担保和用益功能将被人们予以重视和发挥，房地产所有人往往会在所有权之上设定诸多的权利，最重要的有两种，即担保权和租赁权。对此类涉及第三人权利的房地产的执行要充分考虑到担保权和租赁权的特性。

（一）对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题

执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。

（二）对被执行人已出租房屋的执行应注意的问题

法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。