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房产价格评估
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时间：2021-01-13
房产价格是房屋建筑价格与房基地价格的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现，房基地价格是土地地租的资本化。
房屋的建造总是依附于一定的土地。房屋与它依附的土地是一个整体，同时存在，不可分割。
从房产的权属关系看，房屋的所有权和使用权可以分民房屋用基地的所有权与使用权也可分离。前者表现为房屋所有者与房屋使用者之间的租赁关系；后者表现为土地所有者与房屋所有者之间的直接土地租赁关系，又表现为土地所有者与非房屋所有者的房屋使用者之间的间接土地租赁关系。
从房产交易看，房屋的买卖总是与房基地密切相关。在房屋的买卖过程中，当房屋与房基地所有者相同时。房屋所有权与房基地所有权一并转移；当房屋与房基地所有者不同时，房屋所有权发生转移，而房基地只有使用权发生转移。前一种产权关系中，房产价格中的地价为房基地所有权的购买价格，在后一种产权关系中，房产价格中的地价是房基地使用权的购买价格。我国城市土地属于国家所有，房屋买卖后房产所有权和房基地使用权发生了转移，房基地所有权仍属于国家。
由上分析看出，房产价格由两个部分构成：房屋建筑的购买价格和房基地的购买价格。
房地产价格评估主要方法有：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、土地路线价法、趋势法、购买年法。
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